要回「借名登記」的不動產還要繳土地增值稅?

要回「借名登記」的不動產還要繳土地增值稅?

什麼是「借名登記」呢?簡單來說就是借名人借出名人名義登記取得不動產,但仍由借名人管理、使用、收益及處分之約定,這就是借名登記契約,例如因為借名人名下有債務的關係,怕取得不動產會被查封,所以借用出名人名義登記不動產,但實際都是借名人在居住使用等等,借名登記時通常不會有什麼問題產生,但若干年後要求返還時就有可能衍生下列問題囉:

 

1.出名人不願返還:

要求返還時,若出名人不願意配合,得走出法院時,借名人還得想辦法證明借名關係的存在,若出名人不幸往生時,和出名人的繼承人們更是有理講不清。

2.出名人私自移轉:

我國不動產採登記主義,若出名人將不動產出售給善意第三人時,借名人將無法向善意第三人請求返還或主張移轉行為無效,因為登記名義人是出名人,法律會保護信賴公示表徵的善意第三人,所以借名人只能向出名人求償。

3.移轉回來時,需繳交土地增值稅:

若出名人肯配合返還,不論是私下移轉或是透過法院判決移轉,對稅捐處來說,都是屬於土地移轉行為,所以都得繳交土地增值稅,若移轉屬有償移轉時,出名人為納稅義務人,若移轉屬無償移轉時,借名人為納稅義務人。

4.移轉回來時,契稅申報繳納之問題:

不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權者,均應申報繳納契稅,所以若是透過法院終止借名登記契約並請求返還時,即不屬於上述六種情形,所以不需申報繳納契稅,但若是透過私下協議移轉時,通常會選擇買賣或是贈與方式過戶,那麼就得申報繳納契稅了。

 

所以綜合看下來,既然會遇到這麼多問題,建議還是不要輕易借名登記比較安全,也免去了後續的許多糾紛。